Смена трендов
Рынок коммерческой недвижимости США в условиях бума технологий искусственного интеллекта переживает структурные изменения, пишет Bloomberg. Впервые расходы на строительство центров обработки данных (ЦОД) по итогам декабря 2025 г. превысили затраты на строительство офисных помещений.
Бум развития ИИ-технологий стимулирует участников рынка к масштабным инвестициям в вычислительную ИТ-инфраструктуру. Ведущие американские облачные провайдеры в марте 2026 г. активно реализуют проекты по строительству крупных центров обработки данных (ЦОД) на территории Соединенных Штатов.
Ярким примером роста значимости данного сегмента для девелоперских компаний служит деятельность Turner Construction. По итогам 2025 г. объем реализованных ею проектов в области строительства ЦОД достиг $9,4 млрд — более чем в пять раз превысив аналогичный показатель 2020 г. В марте 2026 г. компания Meta* (компания признана экстремистской организацией на территории России) выбрала Turner Construction в качестве генерального подрядчика для строительства ЦОДов стоимостью $10 млрд в штате Индиана. На текущий момент более трети портфеля проектов Turner Construction приходится именно на объекты дата-центров. Реализация таких проектов занимает несколько лет и обеспечивает компании стабильный и высокомаржинальный поток доходов, что делает данное направление одним из наиболее привлекательных в ее бизнесе.
Крупные инвестиционные фонды и компании также проявляют повышенный интерес к проектам строительства ЦОДов, рассматривая их как одну из наиболее перспективных возможностей получения высокой доходности на фоне продолжающегося бума ИИ-технологий.
В то же время строительство офисной недвижимости в США остается на низком уровне еще со времен пандемии Covid-19: переход на удаленный и гибридный формат работы существенно сократил потребность компаний в расширении офисных площадей. По данным Министерства жилищного строительства и городского развития США за декабрь 2025 г., объем капитальных затрат на строительство ЦОД в США составил $3,57 млрд, впервые превысив аналогичный показатель по офисной недвижимости, который достиг $3,49 млрд.
Эксперты Bloomberg прогнозируют, что при успешном масштабировании и внедрении решений на базе ИИ корпорациям потребуется существенно меньшее количество новых сотрудников. Данный фактор, по их оценке, окажет дополнительное сдерживающее влияние на спрос на новые офисные помещения и в среднесрочной перспективе продолжит способствовать стагнации сегмента коммерческой офисной недвижимости в США.
Трудности в строительстве дата-центров
Реализация проектов по развитию ИТ-инфраструктуры ЦОДов на территории США предполагает заключение долгосрочных контрактов — как правило, на 10-15 лет — с ключевыми участниками проектов. В их число входят не только технологические корпорации, которые будут непосредственно эксплуатировать создаваемые вычислительные мощности, но и другие участники инвестиционной и операционной цепочки.
Значительные энергопотребности таких объектов оказывают заметное давление на региональные системы электроснабжения, что приводит к постепенному повышению тарифов на электроэнергию. Рост стоимости энергоснабжения вызывает недовольство и протесты со стороны жителей прилегающих к дата-центрам территорий.
Многие строительные компании, ранее не имевшие опыта реализации проектов подобного масштаба и сложности, на начальном этапе недооценивали специфику работ. В процессе исполнения контрактов стало очевидно, что возведение ЦОДов существенно выходит за рамки строительства обычного бетонного здания: оно требует применения высокотехнологичных инженерных решений, специализированных систем охлаждения, обеспечения сверхнадежного электроснабжения, комплексной защиты от сбоев и иных критически важных технологических процессов. На огромных площадях может располагаться более 10 зданий, которые соединяются между собой сложными техническими коммуникациями. По некоторым оценкам аналитиков Goldman Sachs, если в 2020 г. возведение условного ЦОД на 1 МВт обходилось в $8 млрд, то в 2025 г. стоимость выросла до $11 млрд. При этом энергетическая инфраструктура формирует до 38% профильных затрат.
Рынок труда
Потребность в трудовых ресурсах при реализации проектов строительства ЦОДов существенно выше по сравнению с возведением объектов офисной недвижимости сопоставимой площади. Так, для строительства офисного здания общей площадью около 46 тыс. метров квадратных требуется привлечение примерно 300 специалистов различных квалификационных профилей. В то же время аналогичный по площади дата-центр требует участия порядка 800 рабочих. При этом 70-80% кадрового состава на таких объектах составляют механики, электрики и специалисты по монтажу инженерных систем.
Проекты ЦОД характеризуются значительно более продолжительными сроками реализации, что позволяет нанимаемым специалистам в совокупности заработать больший объем дохода за весь период строительства по сравнению с более короткими проектами офисной недвижимости. Высокий и устойчивый спрос на квалифицированных специалистов по монтажу серверного ИТ-оборудования, систем охлаждения и электроснабжения создает благоприятные условия для их профессионального роста, карьерного продвижения и повышения уровня оплаты труда в данном сегменте строительной отрасли.
Критическая ситуация в энергосетях
Региональная компания по передаче электроэнергии в США PJM столкнулась с проблемами в обслуживании ЦОДов для нужд развития ИИ-технологий. Все это из-за стремительного развития ИИ-индустрии и высокопроизводительных вычислений, что привело к беспрецедентному росту энергопотребления дата-центров.
Бывший председатель Федеральной комиссии по регулированию энергетики США (FERC) Марк Кристи (Mark Christie) заявил в январе 2026 г., что еще несколько лет назад он рассматривал риск масштабных отключений электроэнергии в объединенной энергосистеме PJM как реальную, но все еще отдаленную угрозу, упоминал CNews. «Сегодня я вынужден констатировать, что эта угроза уже находится буквально на противоположной стороне улицы», — отметил он.
*Meta (компания признана экстремистской организацией на территории России).
Поделиться
