Неогеография и кадастр: очевидное-невероятное

Философия инвентаризации

Техническая инвентаризация и неогеография: ну что общего может быть между ними?

Лед и пламень…

Но это только по форме. По сути все обстоит иначе. Но для начала - не следует путать инвентаризацию с прибивкой или написанием инвентарных номеров на мебели.

Инвентаризация - это периодическая проверка в натуре, т.е. обычное статистическое исследование. Нет периодичности - нет и инвентаризации, а всего лишь разовая случайная проверка карманов.

Нет натуры - нет и инвентаризации, а всего лишь камеральная работа. И хорошо если камера на одного.

Техническая инвентаризация (ТИ) - это инвентаризация технического состояния единиц статистического исследования с целью контроля динамики изменений учетных показателей.

Так что ТИ - это вам не у Проньки в гостях, а дело серьезное. Если перевести inventarium с латинского на английский, то получим обычный мониторинг.

Сегодня задачами технической инвентаризации недвижимости является определение наличия, местоположения, состава, технического состояния, стоимости и принадлежности единиц учета недвижимости и ее элементов (показателей). Еще вчера эти задачи касались только основных фондов ЖКХ.

Материалы ТИ обязательны для учета основных фондов ЖКХ, для организации эксплуатации основных фондов ЖКХ, для госучета жилфонда, для бухучета жилых строений и помещений как основных средств, для регистрации "прав" на единицы недвижимости.

Материалы ТИ от БТИ применяются для решения социальных и иных задач (постановка на учет по улучшению жилищных условий, рассмотрение судебных споров имущественного характера, выделение субсидий, обеспечение населения топливом и т.п.).

Неогеография, в бытовом и практическом плане, ассоциируется с реальным изображением Земли или ее участков, видимым на экране телевизора или монитора. Неогеографические изображения (геоинтерфейсы – далее сокращенно "НГИ") - это не двухмерная плоская доска, и даже не трехмерное пространство, а многомерное изображение. Своего рода цветная визуальная энциклопедия Земли, в географических координатах, с регулируемым самим пользователем произвольным образом «масштабом» (высотой и ракурсом обзора).

Это не план поверхности, и не карта, а видимая часть рельефного глобуса Земли, в географической сетке координат. При этом ячейки сетки - это вполне определенные кадастровые трапеции.

Одним из достоинств неогеографических изображений является регулируемость масштаба (точнее – пространственного разрешения) по целевой потребности, но в границах технологических возможностей.

В настоящее время доступные технологии позволяют получать изображения с разрешением, эквивалентным масштабу 1:100. Правда, пока это обходится недешёво, и даже ограничено рамками секретности.

А вот в масштабе 1:500, т.е. в масштабе, используемом БТИ для вычерчивания инвентарных планов домовладений и планов строений, НГИ стали доступны еще вчера. Бесплатно. По пользовательскому соглашению.

Например в геоинтерфейсе Google Earth в таком масштабе с прошлого года можно посмотреть все города Европы. Не надо ездить за кордон. Достаточно войти в сеть и пройдешь по любому городу лучше, чем пешком.

Лучше, потому что на НГИ видны в трехмерном цветном изображении не только главные фасады зданий и площадей, а все дворы и закоулки, крыши и козырьки над входами. И даже разметка улиц.

Сегодняшний геоинтерфейс, например тот же Google Earth, позволяет любую точку снимка дополнять текстом и дополнительными фотоизображениями, включая наземные панорамные, круговые и др., позволяющими видеть детали объектов размером до миллиметра.

Москву, Санкт-Петербург и другие крупные города РФ можно посмотреть и в Google Earth, и на картах Яндекса, в масштабе близком к 1:500.

Стремление российских служб к засекречиванию очевидного не знает предела. Поэтому разрешение снимков (то, что в прежнюю эпоху обозначалось понятием "масштаб") далеко от совершенства не по причине отсталой технологии, а по принципу "как бы чего не вышло…".

Завтра ребенок, сидя на горшке, будет летать по Солнечной системе, как баба Яга по Подмосковью, а спецслужбы РФ по-прежнему будут пугать детей и сограждан ступкой с метлой.

С точки зрения ТИ, неогеографические изображения - это идеальный фото-графический документально точный план всей совокупности домовладений и видимых сооружений на определенной территории.

Над составлением таких планов, например планов кварталов и домовладений города Москвы, работают более тысячи работников МосгорБТИ. Работают ежедневно и непрерывно, начиная с 1927 года.

И конца-края не видно, так как строители все строят и строят, а собственники все переделывают и перестраивают. А такие планы, и даже план всей Москвы, уже есть и на картах Яндекса и на картах ГУГЛа. Пока только план, а не трехмерное изображение. Но план цветной и детальный.

План будет совсем идеальный для инвентаризатора, если снимки делать зимой, утром, до появления солнечных теней. Если снимок не преобразован в трехмерный (3D), то для инвентаризаторов более привлекательны зимние снимки с солнечными тенями, так как длина тени позволяет определять высоту объекта.

Технология съемок для целей ТИ - это особый разговор, который в данной статье не совсем уместен, так как уводит от темы налогообложения.

Прелесть в том, что НГИ, при всей их идеальности, вполне реальны, и их можно рассматривать не только сверху, но и сбоку, и даже снизу, и даже под прямым углом с любой точки. Панорамные изображения и другие средства неогеографии вообще создают эффект личного присутствия настолько, что хоть в натуру не ходи…

Всю эту прелесть пора использовать в практических целях в т.ч. для налогообложения. То, что недостижимо традиционными методами, легко выполнимо с помощью НГИ.

Например, по данным ФНС и бывшей Роснедвижимости, в сельской местности РФ имеется несколько миллионов завершенных строительством коттеджей, инвентаризация которых не проводилась по причине конституционной неприкосновенности жилья. Новорусский собственник, при виде специалистов БТИ, спускает собак с цепи, а в отдельных случаях встречают и охранники с автоматами: мой дом - моя крепость.

Но число таких НР-коттеджей в несколько раз меньше числа строений, не прошедших инвентаризацию, и не облагаемых по этой причине налогом.

Не считая строений промышленного назначения и "домиков" в садовых товариществах, только непроинвентаризированных жилых домов в деревнях и селах РФ не менее 12 млн.

На инвентаризацию жилых домов только в сельской местности потребуется не менее 24 млрд. рублей (минимум 2 тыс. руб. за жилое домовладение, и это ниже себестоимости).

Если учесть, что НГИ сокращают объем полевых работ примерно в два раза, а полевые работы составляют половину затрат на техническую инвентаризацию, то только в сельской местности применение НГИ при инвентаризации жилья дало бы экономию в 6 млрд. рублей. И это только видимая часть кадастрового айсберга.

Необходимость внедрения НГИ в технологию работ по технической инвентаризации строений и сооружений зреет и назревает. Как говорится, пора брать коня за рога. Пора, так как инвестиции в техническую инвентаризацию окупаются в течении одного налогового периода.

Но для начала рассмотрим масштабы явления.

Масштаб как отношение двух размеров

Понятие масштаба в полной мере и в обычном смысле применимо лишь для плоских изображений.

Понятие масштаба для рельефного глобуса имеет ограниченный смысл, так как на нем видны не только плоские участки, но и наклонные, и даже вертикальные, которые проецируются на плоскость как линия, не имеющая площади.

Как бы вы отреагировали на выплату вашей зарплаты копейками? Наверное выразили бы недовольство.

А представляете депутата Госдумы, с его окладом в 100 тыс. руб.?!

Это 10 млн. копеек. При весе действующей копейки образца 1997 г. в 1,5 грамм вес зарплаты депутата составил бы 15 000 000 грамм, или 15 тонн. Целый КАМАЗ с прицепом.

Неразумно. Поэтому зарплату депутатам, и даже простым смертным, выплачивают в нормальном масштабе, бумажными купюрами. Купюра в 5000 руб. заменяет 750 кг металла.

Разумный масштаб и разумная реализация. Никто не удивляется, всё нормально и привычно.

До наступления новорусской эры замеры строений и земельных участков для налогообложения производили с точностью, доступной для бытовых приборов типа стальной ленты или тесьмяной ленты-рулетки, армированной "медным волосом". Делалось это с простой и понятной целью – чтобы налогоплательщик мог собственными силами проверить замеры бюрократа, подосланного государством для налоговых мытарств.

Соответственно и методики оценки разрабатывались на твердой логической основе с применением математического аппарата, доступного налогоплательщику, без квазинаучных кластерных наворотов, замешанных на навозе пустозвонства.

Разумная точность и разумная методика. Никто не удивлялся, всё было нормально и привычно.

Смысл и Точность

В конце прошлого века, нечерноземные сеятели разумного и вечного решили собирать налог с точностью до копейки. Для этого решили создать земельный кадастр и повысить точность замеров строений и участков до уровня, недостижимого в природе.

Вы наверное подумали, что госкомземы-росземкадастры , вместе с роснедвижимостями, ввели требование сантиметровой точности?

Отнюдь, как говаривал Козьма Прутков.

Бери глубже и выше!

Измеренное численное значение – «цифра»– точна постольку, поскольку мы знаем ее ошибку: нет допустимой ошибки - нет и требуемой точности. О высокой точности говорят оптимисты. О допустимых ошибках говорят пессимисты.

А работники околокадастровых ведомств, не ведая цели кадастра, не знают ни требуемой точности, ни допустимых ошибок.

Те, кто выжил в катаклизме, пребывают в пессимизме…

Почему? Да потому, что земельный кадастр предусматривал достижение несопоставимых по точности и несоизмеримых по размерности целей, таких как для налогообложения (требуемые точности - до дециметров, с ошибкой определения стоимости порядка 20%), для регистрации прав (с точностью, требуемой соседом), для решения земельных споров (с точностью на усмотрение эксперта), для создания кадастровых карт (с миллиметровыми погрешностями, принятыми в картографии), и для других целей, далеких от целей обычного фискально-правового кадастра.

Неразумно определять расстояние до Луны с точностью до сотни метров. Неразумно, так как на Луне тоже есть горы и долины, перепады высот между которыми гораздо больше сотни метров.

Но в равно мере неразумно измерять с точностью до сотни метров размеры зданий, так как есть здания размером меньше сотни метров.

Известно, что минимальной единицей измерения является размер видимой точки, а за единицу точности (среднюю ошибку) давно принимают квадратичное отклонение. Можно сказать и так, что точность определяется масштабом, и наоборот, масштаб диктуется требуемой точностью.

Но этих известностей нет ни в одном законе РФ об околовсяческих кадастрах и реестрах недвижимости и строений.

Несопоставимость целей, и соответствующая несопоставимость целевых точностей замеров, стали одной из причин отмены действия закона "О земельном кадастре": неизвестный масштаб с неизвестными точностями заменил купюры конкретных карт на копейки с плавающим размером и весом.

Кому-то, и не одному финансовому гению, эта ненормальность крайне выгодна, так как позволяет откатывать и стирать миллиарды купюр, выделяемых на создание кадастра, и даже рисовать на купюрах собственные портреты. Фломастером. От скуки, на досуге.

Пусть рисуют. Это их олигархическое право.

Кадастр: парадоксы доктринёрства

Рисовать на купюрах, конечно, можно. Позорить Россию – нельзя.

К сожалению, с недостижимыми секретными точностями и недопустимыми секретными ошибками в кадастровых делах, Россия уже превзошла не то что Нигерию, но и папуасов с Новой Гвинеи, и каннибалов с земного рая по имени Мадагаскар.

Превзошла, так как закон "О государственном кадастре недвижимости" (№221-ФЗ), пришедший на смену закону о несостоявшемся земельном кадастре, не только не содержит никакого намека на цели его создания, но и повторяет все недопустимые ошибки отмененного закона, в числе которых можно назвать:

• Отсутствие кадастровых единиц, с подменой единиц неопределенными по признакам "объектами", и, как следствие, отождествление земельного участка с частью земельного участка;
• Отождествление недвижимости с объектами капитального строительства и с единицами основных средств (фондов), и, как следствие, взаимоподмена этих понятий по принципу "чего изволите?";
• Отождествление границ пользования с границами собственности, и как следствие, полный хаос в определении границ недвижимости;
• Отсутствие показателей точности замеров (ошибок измерений) линий и площадей, с одновременной подменой этих показателей ссылками на некий "орган кадастрового учета";
• Рассмотрение земельного участка как части земной поверхности, но с отражением этой части как проекции на горизонтальную плоскость, не имеющую относительной или абсолютной высотной привязки.

Из названных прорех закона №221-ФЗ наиболее нелепа, для цели налогообложения, последняя из названных очумелостей, а именно подмена живой поверхности Земли, с общепонятными географическими координатами (широта-долгота) некой проекцией с привязками в засекреченной "местной" системе координат.

Уважаемые господа-сограждане! И вы на этом фоне еще умудряетесь платить земельный налог!?

Что с вами?

Смело не платите, и смело трубите о супергениальности кадастровых законотворцев!

Смело, потому что ни в одном законе РФ, в т.ч. ни в Налоговом кодексе, ни в Земельном кодексе, ни в законахъ обо всех и всяческих кадастрах, не говорится о том, с какой площади берется налог:

• с площади реального земельного участка, и в каких границах (пользование или собственность), или
• с площади проекции этого участка на некую плоскость (горизонтальную или наклонную, на высоте гор или в низинах долин)?

И вы хотите сказать, что это не позор государству и его гражданским аборигенам?

• Не позор Закону, молчащему о том, что площадь реального участка может отличаться от площади его проекции в разы (при угле наклона местности в 45 градусов "всего" в 1.4 раза)?
• Не позор, что при умолчании о разнице реального и проекционного в разы, государство требует проведения межевания с точностью, требуемой для создания геодезических сетей?
• Не позор, что государство умудряется брать три налога за участок с одним кадастровым номером в неопределенных границах? (по НК РФ, плательщиками земельного налога являются и собственник, и пользователь, и владелец, а это во многих случаях три разных лица. При этом границы пользования никогда не совпадают с границами собственности).

Если не позор, - то продолжайте платить земельный налог.

А если позор, то у вас есть один выход проголосовать и сказать свое веское слово: закрытым кошельком.

Неогеография: угроза стагнации

На заре пеленочного капитализма РФ, один из череды тогдашних руководителей налогового ведомства г-н А.П-к. предлагал использовать для определения наличия объектов налогообложения аэрофотоснимки и видеорепортажи, полученные путем съемок с вертолета.

Предлагал, но не использовал. Хотя никто ему в этом не мешал. Вернее мешала косность мышления и отсутствие стимулов.

Действительно, зачем налоговой службе искать себе забот и лишаться козырей в поисках виновных по неудовлетворительному сбору налогов?

За последние 15 лет не прибавилось носителей фото-видеокамер (если не считать беспилотников), но революционно изменились сами камеры. Изменились настолько, что НГИ позволяют определять не только наличие объектов, но и положение объектов на местности, и их размеры, а во многих случаях и строительные материалы, использованные для возведения построек.

Этих параметров вполне достаточно для оценки большинства строений по сборникам Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Возможности увеличились, но НГИ, в т.ч. фотоматериалы и материалы ДЗЗ, как не применялись для решения задач по налогообложению, так и не применяются.

Что мешает? Да все то же: косность и отсутствие стимулов, под тенью секретности.

Зачем вообще эти НГИ? Без них спокойнее. Шаг влево или вправо – это нарушение Административного Регламента, своего рода покушение на административную реформу.

Зачем ФНС или Росреестр будут искать приключений на стороне, когда их достаточно внутри их собственных структур?

А чтобы не искать приключений, всегда найдутся недостатки, которые не выпустят за двери любимого кабинета. Тем более, если недостатки действительно имеют место.

Какие же недостатки НГИ позволяют безответственным ведомствам уйти от ответственности за вечную дрёму и дремучесть?

Во первых, по НГИ не вычислишь налогоплательщика: кто он, и где его найти?

При этом, если для графических планов и карт это юридическое исследование необходимо в любом случае, то при неогеографических технологиях завтра можно будет обойтись без него. Для этого уже существует нормативно-технические и нормативно-правовые предпосылки и наработки. По крайней мере, они есть в АНО БТИ.

Во вторых, по НГИ, без выхода в натуру и без дешифровки, невозможно определить виртуальные границы и состав сложной единицы недвижимости.

! Выход в натуру и дешифровка - неизбежный технологический этап для всех применяемых технологий. При этом непревзойденным достоинством НГИ является то, что они создаются до выхода специалиста БТИ в натуру, тогда как графические материалы, планы и карты являются результатом выхода в натуру.

И в третьих, по НГИ не всегда возможно определить функциональное назначение объектов.

Таким образом, у НГИ нет того, чего нет и у графических планов, и нет у карт.

Но НГИ имеют то, чего никогда не имели и не будут иметь ни графические планы объектов, ни карты, а именно:

• неоспоримую документальность;
• реальную привязку на местности;
• публичную доступность на безвозмездной основе, в т.ч. для контроля и снятия копий;
• возможность регулировки масштаба изображения в пределах, требуемых для налогообложения строений и сооружений (для определения размеров и последующей оценки по УПВС с точностью, требуемой НК РФ);
• возможность детального обзора единиц учета с помощью дополнительных системных функций.

И это еще не всё.

Всё для НГИ в области ТИ в РФ пока безгранично. Хотя бы в силу того, что пока не применяется. Как, впрочем, и в Нигерии.

Выводы

1. Неогеорафические технологии и полученные с их помощью неогеорафические изображения позволяют уже сегодня определять для цели налогообложения, без выхода в натуру, наличие, местоположение, восстановительную стоимость строений и сооружений. Для определение состава, технического состояния, действительной стоимости и принадлежности строений и сооружений пока всё равно требуется выход в натуру, но при наличии неогеографических изображений затраты по проведению полевых работ, по сравнению с традиционными технологиями, существенно меньше.
2. Неогеографические изображения сами по себе являются виртуальными масштабируемыми копиями реальных объектов, что при последовательном внедрении и развитии неогеографических технологий, в сочетании с наземным обустройством, позволит отказаться от ведения земельного, водного, лесного и иных кадастров, включая кадастр недвижимости.

Сергей Киселев / АНО БТИ