29 сентября в Москве прошла конференция "Эффективная эксплуатация объектов недвижимости"

На сегодняшний день одной из наиболее важных задач ... 29 сентября в московском отеле «Балчуг» прошла конференция «Эффективная эксплуатация объектов недвижимости: технологии, услуги, оборудование».

На сегодняшний день одной из наиболее важных задач в эксплуатации объектов недвижимости является эффективное использование технологий, услуг и оборудования. Для российского рынка строительство интеллектуальных зданий - молодое направление.

Конференция началась с пленарного заседания на тему «Комплексная эксплуатация здания», которое открыл Андрей Головин, руководитель отдела НП «Авок» с докладом о нормативном обеспечении в строительстве интеллектуальных зданий (ИЗ). Некоммерческое партнерство «Инженеры по отоплению, вентиляции, кондиционированию воздуха, теплоснабжению и строительной теплофизике» содействует подготовке новых и пересмотру существующих нормативных документов. Речь шла о нормативных документах в российском строительстве, ИЗ и информационно-управляющих системах. Комитет НП «АВОК» представляет интересы России в комитете ISO TC 205 «Building Environment Design». По заказу правительства Москвы разработана «Техническая рекомендация на системы вентиляции и кондиционирования»; отдельно разрабатывался стандарт «Храмы православные. Отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха». В стадии разработки находится Стандарт АВОК «Системы кондиционирования воздуха с использованием оборудования типа VRV/VRF». По словам Головина Андрея, ожидается, что к 2007 году роль всех нормативных документов будет четко определена, поскольку некий сумбур в законы внесла реформа нормативных документов в Правительстве РФ.

По словам начальника отдела электросвязи компании «Моспроект», Дмитрия Тереня, растет количество интеллектуальных зданий на российском рынке. В настоящее время исполнительные механизмы самостоятельно регулируют систему за счет снижения человеческого фактора. Интеллектуальные системы подразделяются на группу обеспечения безопасности жизнедеятельности и систему управления комфортом.

Как образец нормативных документов зачастую берется западная модель. «Проблема оценки качества проектов состоит в отсутствии методики возникновения риска. Компенсацией за риск является насыщение квартир оборудованием, повышающих комфортные условия людей, проживающих как в жилых домах, так и в элитных комплексах. К сожалению, сегодня наблюдается низкий уровень эксплуатации жилых зданий. При разработке норм на многоэтажные здания возникает еще больше вопросов, нежели в плоскостном (малоэтажном) строительстве». На данный момент этой задачей занимается правительство и главным фактором является техническая оснащенность.

Президент группы компаний ICS Королев Юрий Юрьевич определил, что для максимального возврата инвестиций на ИЗ нужны инновации плюс успешное управление. По его словам, важно понять, что способ которым возводится здание определяет затраты на его функционирование. Была представлена модель «Любой дом», показывающая, что сбалансированный подход к проекту на ранних стадиях развития и создания концепции позволит управлять себестоимостью и рисками инвестиционного и эксплуатационного периодов. Сегодня девелоперов мирового класса интересуют совокупные динамические показатели, что связано с тем, что они являются не только чистыми «застройщиками», но и их действия, как инвесторов, направлены на получение прибыли на всех этапах жизни объекта недвижимости, от строительства до «утилизации» здания.

Система управления комфортом складывается из двух составляющих систем: качества и безопасности. Комитет Американской Национальной Академии Наук выделил основные признаки ИЗ: эффективное потребление энергоресурсами, единые системы обеспечения безопасности, единые телекоммуникационные системы, автоматизация рабочих процессов. По международному стандарту ISO 16484 систему автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования рекомендуется выполнять единой для всего здания, строить по модульному принципу сетевых технологий, предусматривая возможность подключения новых зон, областей контроля и управления. К основным инженерным дисциплинам при проектировании современных зданий относятся: безопасность жизни, отопление, вентиляция, видеонаблюдение, управление доступом, управление транспортным трафиком, управление ресурсами, техническое обслуживание, энергоэффективность, а также прогнозирование и управление использования помещений арендаторами. Важным моментом является и то, что полный набор услуг, предоставляемый интеллектуальным зданием, неделим с точки зрения потребителя. Интересным примером ICS является проект «Золотые террасы» в Польше, где ярко выражен выход из сложившейся ситуации, когда строительство было начато до завершения выпуска проектной документации, в результате чего инвестиции в проект были заморожены. В результате работы ICS смогла возобновить стройку, а также снизить себестоимость строительства.

Как пояснил корреспонденту CNews Юрий Королев, очень важна роль генерального конструктора в проекте, поскольку именно он не только согласует, но и сводит работу всех систем в одном проекте, разработка ведется с определенной функцией и энергетической моделью. Сегодня рынок ИЗ претерпевает изменения за счет развития ИТ.

Не менее интересным было выступления Сергея Рудь, директра "Армо-Инжиниринг" на тему «Интеграция инженерных систем интеллектуального здания на примере административного здания компании «Российские Железный Дороги». Заказчиком данного проекта ИЗ являются «Российские Железные Дороги». Это административное здание площадью 53 тыс. кв. м., в котором создана единая система управления зданием и осуществлена интеграция более 50 систем. Данное здание входит в десятку крупнейших интеллектуальных зданий Европы. Важно отметить, что в проекте осуществлена системная интеграция разнородных инженерных и телекоммуникационных систем и систем безопасности. В качестве интегрирующей платформы использована система управления зданием Metasys компании Johnson Controls. Высокий уровень систем бесперебойного электроснабжения, энергосберегающих технологий вентиляции, кондиционирования и холодснабжения, системы единого времени и метеостаниция, интегрированной системы безопасности здания характеризуются отказоустойчивой архитектурой; система пожарной безопасности является полностью адресной и самодиагностируемой. За счет энергосберегающих технологий интеллектуального здания затраты на систему управления окупаются за 2,5 года. За счет сокращения холостой работы инженерного оборудования срок его службы увеличивается на 5 лет (статистика европейской Ассоциации EIBG). По прогнозам этой же ассоциации к 2004 году в мире будет построено 1000 интеллектуальных зданий класса «А», и мировой рынок систем автоматизации зданий должен вырасти с $1,3 млрд. (2001 г.) до $2,5 млрд. в 2005 г. Специалисты "Армо-инжиниринг" разрабатывали здание государственной резиденции в Подмосковье, офисное здание компании ТНК-ВР на Старом Арбате, бизнес–центр Riverside Towers. Сотрудником ICS вниманию делегатов конференции была представлена интегрированная кабельная система здания TBIC (Total Building Integration Cabling) компании Siemon, представляющая собой единую кабельную инфраструктуру, которая интегрирует все виды телекоммуникационных сервисов в здании. В системе TBIC используется витая пара 22-24 AWG. TBIC уменьшает затраты на кабельную систему на 10-15%. Таким образом, автоматизированная система управления ИЗ, передача данных (ЛВС и ГВС), IP- телефония, широкополосное видео соединяются в TBIC.

Гутекулов Александр, директор по развитию "РЛС Недвижимость" выступил с докладом «Опыт строительства и эксплуатации складских помещений». В докладе говорится о том. что логистические услуги должны соответствовать российским нормам, системы пожаротушения, системы температуры и климат-контроля - способствовать эффективности. Только в этом случае высокие цены на логистические услуги будут оправданы.

Сафонов Владимир, зам. директора по маркетингу и развитию бизнеса компании «Московский завод тепловой автоматики» представил систему визуального проектирования алгоритма работы. Система обладает масштабируемостью и высокой помехоустойчивостью. Примером реализованного проекта с использованием человеко-машинного интерфейса является кинотеатр «Первомайский» в Москве.

Алиев Руслан, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами "Гарс Телеком" в своем докладе «Бизнес-модели эффективного управления телекоммуникациями объектов коммерческой недвижимости. Вчера. Сегодня. Завтра.» выделил важный аспект: телекоммуникационные услуги связи привязаны к арендаторам. Все чаще сегодня заказчики не хотят выкладывать деньги в арендуемое помещение и вопросы по телекоммуникационным вопросам передают операторам. По прогнозам, в связи увеличением количества операторов телекоммуникаций, к 2005 году предложения превысят спрос. В ближайшее время будет определено четкое разделение на классы зданий класса A, B, C.

Аветисян Сергей, директор по работе с клиентами "Комстар - Объединенные Телесистемы" выступил с докладом «Комплексные телекоммуникационные решения как способ повышения конкурентоспособности объектов недвижимости». Хуснутдинов Азат, главный инженер ФМ "Ложистик Восток" выступил с докладом «Проблемы вентиляции и освещения административно-складских комплексов с точки зрения эксплуатации».

В итоге Юрий Королев отметил: «Очень важно обмениваться опытом с целью эффективного развития рынка интеллектуальных зданий... Контентное отношение к имуществу создает выгоду». Г-н Королев выразил надежду, что подрастающее поколение будет жить в развитых интеллектуальных зданиях».

- информационный спонсор мероприятия

По вопросам спонсорства и партнерства
обращайтесь в редакцию.